A valoración catastral

Cal é a valoración catastral?

Como mencionei anteriormente, pódese considerar a avaliación unha transacción ao obxecto máis que un feito, que busca atopar un valor de referencia de mercado coñecido como valor catastral. Unha propiedade pode ter varias avaliacións, con diferentes metodoloxías e datas. Xeralmente está por debaixo do valor comercial (preto do 80%), non só porque procede dun estudo masivo, senón porque non se consideran xeralmente algúns factores que inflúen no valor final de mercado, como o custo adicional dos servizos profesionais, os custos publicitarios ou custos administrativos da empresa promotora.

No caso de Uruguai, por poñer un exemplo: o valor catastral nunca pode superar o 80% do valor comercial

A súa utilidade

O uso máis frecuente é para a aplicación na recadación do imposto sobre bens inmobles ou imposto sobre a propiedade. O obxectivo da avaliación é aplicar unha lei de contribucións con equidade social, asumindo que o imposto se distribúe segundo o valor da propiedade (quen máis ten paga máis). Tamén ten aplicabilidade para transaccións comerciais, que varían entre países segundo a lexislación, pero un rexistro catastral é frecuente a efectos dun préstamo bancario, apoio financeiro na solicitude de visado norteamericano, procesos de expropiación e compensación, estudos de recuperación de plusvalía, etc.

A túa aplicación

As leis de cada país cambian na aplicación deste imposto, como O Salvador, onde non existe baixo esa denominación, e no caso de Colombia onde este imposto inclúe:

• O imposto para parques ou árbores
• Imposto de estratificación socioeconómica
• Recadación de investigación catastral

Tamén hai diferentes formas de solicitude, algunhas baixo autonomía municipal, como é o caso de Honduras e outras baixo control centralizado, como en España, onde o Ministerio de Facenda fai o estudo dos valores por zonas, pero os concellos fan as presentacións para o acordo de taxas locais. Xeralmente, o concepto de Propiedade baséase nas definicións do código civil, onde se establece como propiedade aquilo que non se pode desmontar da parcela sen afectar á súa estrutura básica, por este motivo inclúe tanto a edificación, como outras melloras e incluso cultivos que no medio e a longo prazo son permanentes aumentando o seu valor por motivos de produtividade.

Xeralmente, as taxas están entre o 1 e o 15% de cada mil, o que significa que unha propiedade valorada en 200,000 dólares se a taxa fose do 4% tería que pagar 400 dólares ao ano. Non parece ser moito, pero adoita ser o segundo en peso, cando recordamos que hai outro tipo de impostos directos como:

• Industria e Comercio
• Recarga de gasolina
• Iluminación pública
• Sinais
• Recarga ambiental
• Delineación e urbanismo
• Baño de tren, lume e outros servizos

A avaliación urbana

En xeral, a valoración urbana, usando o método (de outros), de custo de reposición, menos depreciación acumulada, ten dous compoñentes:

  O valor da terra. Isto normalmente parte dun estudo baseado en transaccións de mercado, que se se fai de xeito representativo pódese traducir en áreas homoxéneas onde se poden obter valores aproximados da terra.

Adicionalmente, hai factores que inflúen individualmente en propiedades específicas, de forma negativa ou positiva:

• a condición de canto
• A topografía, cando afecta o risco de deslizamento de terra, inunda ou aumenta o custo da construción
• O réxime especial
• Vulnerabilidade ao derrubamento ou inundación
• A relación fronte-fondo
• O valor da paisaxe
• Servizos públicos existentes

Con isto obtés o valor da terra

No caso de Medellín, considéranse valores que afectan o valor do solo: topografía, uso do solo, estradas e servizos públicos. E estas zonas chámanse zonas geoeconómicas homoxéneas e táboas de regresión, noutro post mostraremos o proceso completo de Medellín.

  O valor do edificioIsto aplícase a partir de estudos de tipoloxías construtivas, que se basean na ponderación de edificios típicos, que á súa vez foron calculados mediante follas de custo unitario. A continuación, o proceso de captura clasifica os elementos construtivos que inflúen no valor; tendo así: o uso para o que se construíu o edificio, a clase de materiais e a calidade de fabricación ou suma de pesos dos elementos de construción, pódese definir a que tipo de construción corresponde.

Unha vez que se identifica a tipoloxía constructiva que se aplica a ela, multiplícanse os metros cadrados totais, se hai máis dun primeiro andar, aplícase un factor de modificación e xera a suma o valor do edificio.

Ademais, aplícase o factor de depreciación acumulado, para o que tamén se usa unha táboa baseada nos anos de construción do edificio e restauración que recibiu. Para edificios especiais, as avaliacións fanse utilizando outro tipo de métodos, como no caso de complexos turísticos, zonas industriais orientadas á tecnoloxía, aeroportos, etc. Outros detalles adicionais calcúlanse por separado, aínda que tamén están dentro do estudo do edificio.

Así, a avaliación urbana consiste na suma de:

• O valor da terra
• O valor do edificio
• O valor doutros detalles adicionais

Valoración rural

O valor rural ou rústico é similar ao urbano, tendo os seguintes compoñentes:

Valor da terra, para os estudos de valor da terra hai métodos especiais baseados na relación do valor de mercado e a súa produtividade dentro dunha determinada área económica e climática. Esta clasificación inclúe factores físicos, topográficos, climáticos, xeográficos e de acceso básicos para fins de produción.

Polo tanto, faise unha clasificación dos solos en función da súa capacidade agrolóxica, que tamén se converte nunha zona homoxénea. O valor virá determinado polo valor do metro cadrado da área, pola área da parcela; Isto, a diferenza do urbano, ten factores de modificación que inflúen no seu valor como:

• Distancia aos nodos comerciais
• Acceso a canles de comunicación
• Distancia a fonte de auga ou sistema de irrigación
• Topografía

Unha vez aplicado, recibirás o valor da terra rural

Tamén o valor do terreo rural inclúe valor dos edificios, os estudos de tipoloxía da construción poden incluír construcións típicas de zonas rurais como adegas, granxas, galeras, etc. Tamén haberá detalles adicionais que se calcularán por separado, como no urbano, como piscinas, soportais, paredes, chapas, pavimentos, escaleiras, etc.

O valor do cultivos permanentes, para isto, normalmente o estudo baseado nos custos de entrada, traballo e mecanización conclúe nun promedio para distintas plantas (café, cacao, palma africana, etc.),
ou en caso de herba por metro cadrado. E estes terán factores de modificación relacionados coa expectativa de produtividade que aínda se espera nesta colleita, que inclúe:

• Estado fitosanitario
• Idade das plantas

A continuación, será o produto do total de plantas, polo custo de cultivo e multiplicado polos seus factores de modificación o valor das culturas permanentes.

A avaliación rural consistirá na suma de:

• O valor da terra
• O valor dos edificios ou melloras
• O valor doutros detalles adicionais
• O valor das culturas permanentes

¿Paga a pena?

É posible que algúns de vostedes, no medio do post, sentisen que estaban cantando o xogo do galo de capon, antes de que Melquiades lograse curar a enfermidade de insomnio en Macondo.

Pero paga a pena, polo menos se será con fins fiscais. No caso de Colombia, como consecuencia, poñendo en vigor as tres fases da actualización catastral en Medellín, cuxo investimento total ascendeu a uns 8,840 millóns de pesos, a recadación adicional que se pode atribuír ao proxecto polo concepto de Imposto Unificado sobre a Propiedade , nos primeiros 3 anos de validez, equivale a aproximadamente quince veces o valor investido.  No caso de Honduras, o imposto sobre bens inmobles é considerado un dos potenciais autosustentabilidade municipal, aínda que o tempo demostrou que a implantación deste proceso é máis sinxela que a súa sostibilidade discontinua.

Na medida en que unha institución gobernante da área fiscal ou catastral implementa, sistematiza e dá continuidade a unha metodoloxía, a valoración pode ser un exercicio moi eficaz; útil non só para asuntos tributarios. O custo de iniciativas individuais ou metodoloxías híbridas pode ser superior aos ingresos esperados.

Tamén afecta políticas deficientes na competencia laboral municipal, cando o mecenazgo político fai necesario ser formación de persoas Cada vez hai un cambio de goberno.

Neste artigo hai un manual para a aplicación do método de avaliación urbana