6 aspectos a ter en conta na integración do rexistro - catastro

Facer que o Catastro eo Rexistro Inmobiliario traballen xuntos é actualmente un dos retos máis interesantes nos procesos de modernización dos sistemas de dereitos de propiedade.

O problema adoita ser o mesmo, incluso vai máis alá do noso contexto hispánico. Por unha banda, o idealismo de crer que é tan doado, logo o pesimismo das estruturas institucionais cuaternarias. Ao final, a persoa que perde é o cidadán que só quere que a súa transacción se faga de xeito rápido e seguro. A verdade é que non hai unha receita máxica para iso, porque aínda que é unha cuestión de sentido común, a práctica móstranos que este é o sentido menos común entre os que participan na cadea do proceso de transacción.

Á xente falta de memoria despois de que falla un botón e é unha mágoa que a gloria do éxito ocupe aos poetas e non aos sistematizadores para contalos con estilo, sen orgullo, senón como unha simple cultura de democratización do coñecemento. Por suposto, outros fixérono con menos erros, pero aquí describo algúns aspectos básicos de como o fixemos nun país centroamericano, con algúns referidos ás declaracións do Catastro 2014, das que xurdiu a norma ISO 19152.

1. A definición e construción do Sistema é vertebral.

O mérito do sistema xa non é estraño, xa que vivimos nunha época de avance tecnolóxico e reenginyeria dentro do obvio. Por suposto, non falamos só da ferramenta, senón do contorno completo que inclúe a definición do negocio, os actores relacionados, o apoio xurídico, a modelización de métodos técnicos, o levantamento de procesos, a simplificación dos relacionados coa xestión. territorial e o ciclo de vida da ferramenta tecnolóxica.

Sen unha definición correcta do modelo de negocio, case calquera sistema falla. Porque a ferramenta só é o medio.

No noso estudio de caso, o fluxo realizouse como segue, observando que pasos non son secuenciais, pero case paralelo, a maioría dos cales foron realizadas en dous anos:

Elaborouse unha plataforma que estaba lista para Rexistros, tanto inmobiliarios como Catastro, vistos como outro rexistro. Este é o Sistema Unificado de Rexistros (SURE), que despois de 11 anos, segue a funcionar, tras catro transicións gobernamentais -Coup programa Ata-, rotación de recursos humanos cualificados, decisións arbitrarias e todo o que os países en desenvolvemento están acostumados. Pilotouse nun distrito rexistral cunha superficie de 160,000 parcelas, actualmente opera en 16 dos 24 distritos e a principal razón pola que non foi eliminado por capricho político foi porque era a ferramenta de traballo dos usuarios no rexistro e no catastro. -Dende a súa creación-.

No deseño deste Sistema, os procesos de Rexistro e Catastro foron suscitados en primeira instancia, e de xeito imprudente, os que puidesen chegar á nova lexislación.

O modelo de dominio do catastro era o Núcleo de Catastro Modelo de Dominio CCDM, que no 2003 foi só un resumo despois do Catastro 2014 que literalmente era un poema. Quizais esta foi unha das razóns polas que o sistema obtivo premios e unha opinión moi favorable nun taller de FIG en Checoslovaquia.

rexistro de terras ALMS

O gráfico mostra a formación Folio Real en catastrais unificados, coa inclusión de relacións que é unha debilidade non modelada na ISO 19152. No seu tempo non tiña eses nomes, xa que o CCDM era só unha proposta; pero a lóxica si. A CCDM é hoxe ISO 19152, coñecido como ALMS.

Aínda que a ferramenta tecnolóxica é a máis visible á hora de mostrar resultados, isto supuxo unha análise e sistematización de procesos existentes que teñen a súa propia historia. Complexo, porque a aplicación dos procedementos difire dun rexistrador a outro; tamén porque cando se trata de automatización, o que non funciona no papel non funcionará nun sistema mecanizado. E sen desmeritar, que nalgúns contextos, é preferible ser ditador que conciliador; algúns din que foron literalmente obrigados a cambiar cunha batería de quendas que non foi fácil de dixerir.

Tamén foi necesario facer moitos traballos lexislativos nos que era máis doado crear unha nova lei que reformar a existente. O rexistro dependía do Tribunal Supremo de Xustiza, do Catastro dunha Secretaría da Presidencia e do Instituto Xeográfico Nacional dunha Secretaría de Obras Públicas. Foi necesario crear novos mecanismos de regularización, por poñer un exemplo sinxelo, a expropiación en zonas urbanas onde hai un conflito de antecedentes e onde a xente está a pagar a diferentes propietarios. A lei permitiu expropiar o nome do estado, a fin de crear un fideicomiso onde a xente seguía pagando, recibiu o título de propiedade e os anteriores propietarios acudiron aos tribunais para loitar contra a súa cuestión. Unha vez resolto, o diñeiro do fideicomiso pertencerá a quen gañou o xuízo.

Aínda que dous anos non se axustaron a facer todas as cousas, cando chegou o novo goberno era imposible volver atrás. As ferramentas foron mecanizadas de xeito que era case imposible facer o traballo sen usar o sistema.

2. O cambio da técnica de rexistro Folio Personal a Folio Real

Por iso, hai integrais, confusións e perversões libros dependendo de quen defende a súa posición. No estudo de caso, a técnica Folio Real xa existía na lei pero non se aplicou como tal, polo que a decisión principal foi deixar gradualmente de usar Folio Personal.

Como unha cultura, a diferenza entre os dous técnica é como presentar documentos que soportan os dereitos de propiedade. 

técnica persoal Folio, mantén o índice nos titulares, non no obxecto, de xeito que o identificador da entrada obedece a unha transacción. Aínda que está moi cuestionado, o patrimonio que os nosos pais herdaron dos nosos avós debe a esta técnica a garantía legal, non porque fose o mellor, senón porque foi aplicado ben por persoas afeitas a facer as cousas en orde, funcionou moi ben seguindo os pasos. lóxica da presentación, anotación no volume diario, marxinación, control da distribución, enfrontamento e cualificación. As dificultades xurdiron do feito de que para traballar nunha presentación era necesario consultar información de fondo noutros volumes, co cal un alto volume de transaccións diarias facía que o tempo de resposta fose extremadamente lento; sen esquecer que o saldo rexistral era imposible de controlar nos casos que non implicaban unha individualización total, o control dos homónimos era tolo e casos como urbanizacións non individualizadas, proindividos e bens comunitarios ocupaban algo máis de fe pública. Tamén hai que aclarar que o Folio real non obedece a procesos máis modernos; ambas técnicas mal aplicadas levan a erros iguais. De novo: se non funciona no papel, non funciona no sistema mecanizado, se non funcionou no sistema antigo, case seguro que non funcionará no novo.

rexistro de terras ALMS

Folio técnica realPola contra, indexa as propiedades con placas de identificación únicas, nas que se refiren os embargos, propietarios, melloras, veciños e outras características da propiedade. Isto faise dun xeito extracto, referíndose aos folios, ao contrario do Folio persoal onde o documento se transcribiu tal como era e o tracto está marxinado. Na norma ISO 19152, a propiedade é a Unidade Administrativa (BA_unit), podendo operar en Folio persoal ou Folio real. Por suposto, unha propiedade en Folio Real é case o equivalente a unha parcela do catastro e facilitarase o proceso de conexión.

3. A normalización dos procesos do Catastro.

A etapa de modernización do catastro non foi necesariamente agradable, especialmente porque xurdiu un conflito entre os técnicos da vella garda que tiñan o suficiente coñecemento útil cos novos que coñecían a tecnoloxía pero descoñecían moitas bases legais do catastro. Ben ou mal, especializámonos en erros e a recompensa foi moito maior.

Un problema co Catastro é que espera seguir sendo unha illa especializada que se desactualice con moita facilidade, xa que non está integrada no proceso transaccional. Quen non quixera que se respectase o tapiz de rexistro para todas as vendas, transferencia, avaliación, planificación do uso e procedementos no marco das novas funcións.

rexistro de terras ALMS

Cambiar necesario e documento, xa que, para ser honesto moitas cousas foron ditas polo aliens antigos pero non foron documentados. Por suposto, son aspectos que moitos países superan, pero só o relaciono para ser honesto no noso estudo de caso, onde o Catastro aínda é un desafío complexo. Entre os aspectos que mellor recordo:

O levantamento da topoloxía continua; das parcelas e dos bens de uso público como rúas, ríos, lagoas, etc. Ás primeiras asignóuselles unha chave catastral co seu respectivo ficheiro catastral e a propiedade pública tamén tiña unha chave catastral co seu folio administrativo. Isto é necesario, xa que as entradas de propiedades, tal como están desmembradas, requiren a existencia completa de áreas de entrada e áreas de saída; así como para controlar futuras invasións de bens públicos rexistrados.

Catastro 2014: 2014 catastro indicar o estatuto xurídico integral do territorio, incluíndo dereito público e as restricións.

separación de datos experiencia lexislativa.  Os mapas anteriores á modernización eran verdadeiras obras de arte, neles, ademais das parcelas, atopábanse os xacementos de natureza xurídica, as áreas protexidas, os puntos de interese xeográfico, as zonas de risco, etc. Estes separáronse en mapas independentes, facendo que os mapas parcelarios parecen bastante simplistas, pero buscando facilitar a dixitalización e automatización de procesos topolóxicos.

Isto tamén xerou certo conflito, xa que o Catastro era como o creador de todo. Aínda que era totalmente incapaz de formalizar os seus papeis, nos que xa existían institucións responsables dentro das súas ramas. Unificar o Instituto Xeográfico Nacional co Catastro Nacional tampouco foi un paso acertado, non porque non se puidese facer, senón porque o ambiente non estaba maduro para levar ao IGN a un papel como organismo regulador da cartografía; Naqueles tempos o concepto de IDE era tan abstracto que parecía quitarlle a «gran cartógrafo«.

Catastro 2014: catastro manual será ir.

O aumento dos fluxos de actualización separada. Ao varrer as parcelas e levantáronse os ficheiros, unha vez dixitalizados, aplicouse a ligazón ficheiro-mapa de xeito mecanizado e posteriormente creouse a Xeoparcela (Unidade_Espacial) + aplicación de afectacións legais e administrativas (Restrictios + Responsabilidades + Dereitos). 

rexistro de terras ALMS

O gráfico é moi particular para procesos masivos. Non inclúe o outro extremo da operación, con todo, resume máis ou menos a lóxica da formación do Folio Real coa súa vinculación coas parcelas do Catastro.

Unha vez creada a ligazón Ficheiro-Mapa, agardábase a Audiencia Pública, tras a cal o ficheiro de campo foi transferido ao ficheiro catastral para que se puidese realizar calquera modificación a través da solicitude de mantemento catastral. Isto quedou na condición de poder levalo a cabo a petición do interesado, de oficio ou a petición de usuarios rexistrados (aparelladores ou técnicos municipais). Neste momento, o proceso xa ten unha confianza formada, con bases preparadas para a delegación a un operador privado que non só operará o Catastro, senón tamén o Rexistro e a actualización do sistema.

Catastro 2014 será moi privatizada. O sector público eo sector privado traballan xuntos.

O gráfico hoxe forense adaptado siglas ALMS mostraran como procesos de formación dun enfoque sistemático, de xeito que os pasos iniciais Eles só foron modelaxePero isto pode automatizar un foco de operación continua.

rexistro de terras ALMS

Cadastre 2014: A cartografía catastral formará parte do pasado. Modelado en vivo!

Como xa observou, son simplista e breve debido ás limitacións da paciencia dos lectores en Internet. Pero moitas das cousas que fixemos estaban mal. Irónico, pero un dos aspectos que quedou fóra foi a cuestión tributaria, pensar nesa separación lexislativa, priorizando demasiado a legal. Aínda que a competencia reguladora en materia tributaria permaneceu en mans de ninguén, continuamos cos concellos desde a súa lexislación, para evitar distorsionar os métodos que o Catastro xa modelara. Por suposto, isto levou aos sistemas municipais a construír os seus propios módulos de catastro, que ata hoxe foi difícil de conciliar. 

O sufrimento por non incluír o fiscal aínda doe economicamente; principio básico de sustentabilidade tecnolóxica: se non gañas cartos, morrerás. Hoxe en día que se está a transferir a un operador, as sinxelas estatísticas de consulta diaria demostran que podería comezar a xerar moito máis diñeiro hai moito tempo, pero polo menos gañouse a conformación da demanda.

Facer a conexión Rexistro da Propiedade Catastro é o paso máis fácil facelo sostible... claro, se fose doado. Pero é mellor que querelo facer sostible por si mesmo.

2014 Catastro debe recuperar os custos.

4. A ligazón Rexistro Rexistro - Parcela catastral.

Usinagem de procesos como unha maquila, o fluxo de rexistro foi moi sinxelo:

Dixitalización, indexación e volumes de limpeza, para obter o libro dixital como produto, co tracto implícito na mecanización e evitar así seguir creando libros. Agás os poderes / sentenzas e outros asuntos que continuaron operando en Folio persoal.

asentos activos extraídos e creación de inscrición. Con isto, houbo unha especie de «folio dixital ou folio real en formación», que en si mesmo é un folio real (debido á técnica aplicada), pero segundo as aspiracións particulares da lei hondureña e a robustez do sistema, un Folio Real debe estar ligado ao Catastro.

rexistro de terras ALMS

Por parte do Catastro, a masiva investigación levou ao gabinete mapas impresos con delineación fotointerpretada ou ficheiros de estacións totais e ficheiros de campo. Na oficina dixitalizáronse, ligáronse e creáronse xeoparceles empregando ferramentas mecanizadas nese momento con VBA para Microstation Geographics. A gráfica mostra un paso posterior que en realidade foi só unha evolución da tecnoloxía porque no 2003 o cartucho espacial non se implementou, pero os mapas estaban ligados polo seu centroide baixo o esquema de nodos de arco, con todo o proceso de actualización foi transaccional. . Posteriormente, realizouse a migración a bases de datos espaciais e xestión de escritorios con Bentley Map. Actualmente está en desenvolvemento un complemento para Qgis.

Catastro 2014: A separación entre mapas e rexistros será abolida.

Unha vez que existiron as entradas BA_Unit (rexistro en folio real) e Spatial_Unit, outro proceso en maquila fixo o traballo de enlace. Fixeron unha revisión a partir do ficheiro catastral, onde se plantexara a referencia do Folio persoal, compararon aspectos de localización, titulares, superficie, antecedentes e outras herbas para crear o enlace.

A seguinte imaxe mostra a realidade xurídica ligada á realidade física. Aínda que é un exemplo de zona urbanizada, o proceso non é tan sinxelo por varias razóns. No mellor dos casos, foi posible vincular ata un 51% (media urbana e rural), o enlace restante realizarase por demanda transaccional e mediante procesos de titulación cuxo obxectivo neste país é ... particular.

rexistro de terras ALMS

O Sistema Unificado de Rexistros, unha vez creada a ligazón, mostra as dúas realidades, con alertas de posibles irregularidades. Así, unha matrícula non vinculada ao Rexistro da Propiedade só mostra a gran alerta de «Georeferenicado menos de acordo coa lei«. Tamén os efectos que restrinxen o uso, dominio ou ocupación das propiedades, aínda que estas dúas cuestións están pendentes ... para outro artigo, porque a debilidade institucional é unha cuestión que os tecnólogos non sempre entenden.

rexistro de terras ALMS

Para o proceso de enlace foi necesario -Finais de recoñecer unha cousa- Definir criterios automatizados de alerta ou mecanismo de mantemento, de xeito que non se evite a irregularidade de 18, incluído:

  • Un para moitos relación entre pedidos e de rexistro,
  • dereitos ao contrario extra rexistro de transmisión documentos
  • A diferenza de áreas aparente invasión de área pública,
  • Diferenzas mutación Register ou máis tarde Catastro o levantamento catastral,
  • A historia non extraído,
  • Cond,
  • Proindiviso propiedade,
  • A diferenza dos nomes duplicidade dos propietarios ou posuidores,
  • etc, etc, etc.

Para iso, aplicouse unha técnica moi utilizada para a sustentabilidade das tecnoloxías: asignala a quen máis doe. Cando o usuario ve alertas, busca como resolvelas; En xeral, é un dos principios do Rexistro: a publicidade.

Todo estaba ben ata conexións de Catastro.

5. Os datos do catastro e do rexistro nunca serán os mesmos.

O paso de vinculación "politicamente atribuíble" estivo detido durante algún tempo e ata a data é un dos retos complexos na obrigatoriedade da lei, que calquera presentación debe requirir a vinculación co Rexistro Catastral. Este aspecto é algo complexo, porque é demasiado permisivo pero tamén porque é tan esixente como o Papa. Aquí tes algunhas directrices, a maioría das cales son procesos a normalizar.

Área de Catastro nunca será o mesmo. Para iso, utilizouse unha fórmula de tolerancia, que considera o método de medida, a condición urbana / rural en función do seu tamaño, neste caso a escala máxima empregada en enquisas anteriores, como se mostra na seguinte imaxe. Como tolerancia máxima, considerouse o 6% e, como podes ver, empregando unha fórmula coma esta, a superficie diminúe do 6% ao 1% a medida que medra o tamaño da granxa.

rexistro de terras ALMS

A fórmula inseríuse como un procedemento almacenado na base de datos, de xeito que se mostra no sistema de forma dinámica. Se a área documental non está dentro dese rango, entón o sistema alerta por diferenza de área.

Non só un catastral rexistrar un rexistro topográfico.  Se vou medir a propiedade cinco veces, as súas coordenadas sairán diferentes cada vez (dentro dunha marxe de tolerancia). O que significa que se as túas coordenadas están dentro desa marxe, non é necesario cambiar a propiedade catastral; para iso, o LADM considera o rexistro de medición, Survey_classes, como unha relación entre o Documento_Fonte e a Unidade_espacial.

  • Non pode insistir que adxacente ao protocolo notarial deben aparecer como nomes de persoas; Aínda que o principio di que debe ser explícito, entendemos que é cando se debe consultar un mapa, pero se o visor de mapas é tan claro que non ocupa unha especialidade, as veciñas poden ser as claves catastrais. Parece sinxelo, pero conseguir que os avogados entendan leva tempo; o que esperamos se resolva coas actas de rexistro.

Non pode dar inicio a un proceso, sen ser benestar normed o MENSURA profesionais certificados, métodos de medición, tolerancias, formatos de presentación de ficheiros e procedementos de convivencia entre os datos recollidos con diferentes precisións. Se ao medir unha propiedade evidénciase a necesidade de subsanar unha área enteira, porque está mal elevada ou pola diferenza de método, para iso o LADM considera o Point_parcel, co que se pode evitar o xuízo de Armageddon -actualmente inminente-.

O precedente legal é unha referencia, non é infalible. Había que afirmar na lei que o levantamento catastral se fará en función da situación física e, no caso de que haxa diferenza entre a área documental e a área catastral, e a situación dos límites non cambiou, nin hai indicios de reclamacións , nin adxacente a áreas públicas, prevalecerá a superficie catastral. Que sinxelo soa, pero impor que se cambien as escrituras existentes é outra historia; xa que por lei debo recoñecer o dereito inscrito e non podo declarar irregular o que aceptei en condicións anteriores, só porque os meus parámetros cambiaron.

Cómpre definir información métodos de desinfección que facilitan o establecemento da regularidade da información. Se unha persoa xurídica é Banco Davivienda, pero nos protocolos notariais aparecen con nomes diferentes para cada sucursal, é necesario un procedemento de consolidación. Do mesmo xeito, se unha propiedade foi construída de xeitos diferentes, pero é a mesma, non ocupa unha fusión de propiedades senón unha consolidación. Pero os dous aspectos deben ser legais.

Os maiores retos será sempre recursos humanos, neste sector normalmente resistente ao cambio e afirmando que as cousas só se deben facer dun xeito. Non queda outra que reinventarse e deixar garantías. A rotación con fins políticos pode incluso ser rendible, aínda que teña en conta que será a maior ameaza. Na medida en que se poida aproveitar o manexo legal, a subcontratación é un pecado venial, sempre que os intereses privados máis complexos sexan libres.

6. finalmente:

Como dixen ao principio, o obxecto deste artigo non busca lanzar receitas máxicas. Sobre todo porque a realidade institucional de cada país é extremadamente complexa, non por aspectos técnicos ou legais, senón por posicións de poder e falta de visión das súas autoridades. Non obstante, o exemplo mostra que é posible facer cousas interesantes nos países do terceiro mundo se se utilizan momentos de gloria para amarrar os aspectos irreversibles. Outros países fixérono con menos tonterías, outros si mellores condicións institucional Batallan para a integración real. 

O rexistro da propiedade baséase no sentido común. As transaccións sobre dereitos de propiedade existiron desde que o home descubriu a agricultura e deuse conta de que podía crear asentamentos humanos.

rexistro de terras ALMS

A gráfica mostra unha pasaxe da nosa literatura relixiosa, onde os termos que parecen derivar dun intercambio de xurisprudencia rexistral úsanse, con día pagado no pasado, en moedas de metais preciosos cuantificadas en saldo -Que gran idea para calquera oficial hoxe-. Ninguén dubidou da certeza da propiedade nin do valor do dereito inscrito no «aberto shuttle«. Por suposto, se quixésemos vincular o catastro e o rexistro nesa data, teriamos os mesmos problemas e o mesmo traballo de consultoría para fumadores de herbas coma nós.

No caso de Honduras, actualmente á vista da nova versión do sistema, os procesos modelados son case tan importantes como os aspectos que non se alcanzan, porque o negocio é o mesmo, o ambiente cambiará o mínimo, os procesos cambiarán. No mundo da innovación tecnolóxica que vivimos, entre o momento en que comecei a escribir o artigo e a data en que por casualidade chegou a lelo, hai un novo auxe das tecnoloxías que ofrece solución para o problema Rexistro-Catastro e tres novos consultores ofrecen Servizos. Debemos lembrar que as tecnoloxías só son unha entrada; o equilibrio entre a presión entre a oferta tecnolóxica e a demanda de modernización é o estándar.

A integración do rexistro e do catastro é un capítulo que debe comezar. Se só se teoriza e nunca se inicia, será ciencia ficción. Ben ou mal, unha vez que empeza, fai falta máis arte que ciencia para darlle vida. Pero o proceso é tan amable, que apenas ocupa un par de persoas que teñen un horizonte claro, porque a solución a todos os casos está nos recursos humanos existentes, que son especialistas nos seus propios asuntos: Rexistro, Rexistro da Propiedade, Xestión do Territorio, automatización , sistematización e ... algunha marihuana inspiradora. 🙂

Chegan novos retos. A outra metade do artigo está á volta da esquina.

2 respostas a "6 aspectos a ter en conta no Rexistro - Integración do Catastro"

  1. Non sei se entendo ben a pregunta e se son máis dunha. Intentarei

    Un artigo da lei hondureña di que se hai unha diferenza entre a escritura e o catastro e os límites non cambiaron e a información catastral está actualizada, predomina a información catastral. Polo tanto o usuario debe cambiar a súa escritura. A escritura deberá respectar a descrición técnica do rexistro catastral.

    No caso de inspeccións, que non requiren un código catastral, como os casos relacionados cos litixios, non é necesario xerar un código catastral. Simplemente rexistre a medición (rexistro ISO 19152 Survey).

    Os límites son xerados polo sistema de forma automatizada, analizando espacialmente as tramas que tocan, despois as que tocan cun ben público, analizan as do outro lado. Para os datos migrados a esquema espacial, realízase a través dun paquete na BD, no caso de datos non migrados en Xeografía, faise por un VBA almacenado no servidor, sobre a marcha. Se non hai unha enquisa e non ten unha trama identificada, pero se ten datos do campo contiguo, pódese converter nunha parcela puntual para non perder a información recollida ou entrar en conflito porque non ten unha xeometría medida. Pero ningún dos dous xera unha evidencia catastral de datos que non están dentro do sistema.

  2. Quere saber de que xeito se elaboran as claves catastrais e no caso de que a escritura de venda dun terreo teña falsidade ideolóxica, é dicir, que no lado norte fai fronte a unha persoa X e no leste linde cunha persoa. E nin X nin Y teñen propiedades que bordean o terreo só teñen dous límites que están ao sur cunha rúa pública e ao oeste cunha estrada de barrio.

    grazas

Deixa unha resposta

Enderezo de correo electrónico non será publicado.

Este sitio usa Akismet para reducir o spam. Aprende a procesar os teus datos de comentarios.